Le niveau actuel des taux d’intérêts nominaux des prêts immobiliers a pour conséquence de rendre très visible l’incidence des frais annexes (assurances, hypothèques ou cautions) qui pèsent sur le coût de ces prêts.

L’assurance «décès, invalidité, et incapacité de travail » est, aujourd’hui, souscrite par la quasi totalité des emprunteurs. Le prêteur en fait une condition de l’octroi du crédit, il s’agit bien d’une exigence du prêteur et non d’une obligation légale. Cette assurance fonctionne de façon satisfaisante, même si des problèmes existent quant à sa mise en oeuvre. Son coût constitue un élément du choix global. Il est le plus souvent exprimé en euros pour 10 000 € empruntés ou en pourcentage du capital emprunté, plus rarement en pourcentage du capital restant dû.

Pour un prêt type de 50 000 € sur 15 ans, à 6 % hors assurance, l’incidence actuarielle de cette garantie va de 0 ,40 % pour les moins chères, à 0,64 % pour les barèmes les plus élevés. Le pourcentage le plus fréquemment observé, incluant les garanties « décès-invalidité » et « incapacité de travail », se situe autour de 0,55 %, ce qui correspond à 3 EUR  pour 10 000 € empruntés.

Cette assurance recouvre, en fait, trois types de garanties : une garantie « décès », une garantie « invalidité permanente et absolue » et une garantie « incapacité temporaire de travail ».

Les deux premières, présentes dans tous les contrats, permettent le remboursement intégral du capital restant dû, en cas de survenance du risque. La troisième, dont les conditions varient sensiblement d’un contrat à l’autre, prend uniquement en charge les mensualités pendant la période d’incapacité de travail.

Si les garanties « décès » et « invalidité totale et permanente » ne posent, en pratique, que peu de problèmes juridiques, il n’en va pas de même de la garantie « incapacité de travail » qui fait l’objet de nombreux litiges, en raison de la définition complexe du risque garanti.

En pratique, le prêteur souscrit un contrat de groupe qui correspond à sa définition du risque et l’emprunteur, en adhérant à la garantie, se protège des conséquences négatives d’événements graves : perte brutale de revenus en cas d’incapacité, dette transmise aux héritiers en cas de décès.

 

Le mécanisme de cette assurance repose sur un système à double détente, d’admission et d’indemnisation, basé sur le même élément : le questionnaire de santé. Ce dernier va déterminer les conditions d’adhésion au contrat « groupe » et conditionner la mise en jeu des garanties, tant en matière de décès que d’invalidité ou d’incapacité. Ce questionnaire de santé, rempli par l’emprunteur lors de l’entrée dans l’assurance, permet à l’assureur de cerner le risque et ainsi d’accepter ou de refuser l’emprunteur dans l’assurance.

 

L’assuré est obligé « de répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier, par l’assureur, les risques qu’il prend en charge» (Code des assurances : art. L. 112-3).

 

C’est sur la base des déclarations figurant sur ce questionnaire de santé, qui pourront être remises en cause, que l’indemnisation interviendra ou non. D’éventuelles fausses déclarations, omissions ou imprécisions, sont de nature à permettre à l’assureur de refuser son indemnisation, s’il estime que le sinistre correspond à un risque qu’il n’avait pu apprécier correctement au vu des déclarations de l’assuré dans le questionnaire de santé.

 

En cas de déclaration inexacte, deux sanctions existent (Code des assurances : art. L. 113-8 et L. 113-9).

 

La première est la nullité du contrat d’assurance, lorsque trois conditions sont réunies :

- existence d’une réticence ou d’une fausse déclaration ;

- commise avec l’intention de tromper ;

- sur un point changeant l’objet du risque.

 

La fausse déclaration est constituée par l’affirmation d’une circonstance inexacte ; la notion de « mauvaise foi » doit ressortir des faits : ainsi, un assuré n’a pu être garanti, car il avait déclaré sur le questionnaire de santé ne bénéficier d’aucune pension d’invalidité, alors qu’il en était bénéficiaire .

 

La seconde : lorsque l’omission ou la fausse déclaration n’a pas été faite de mauvaise foi, plusieurs solutions sont prévues.

 

Si la fausse déclaration est constatée avant tout sinistre, il peut y avoir, soit maintien du contrat avec augmentation de prime, soit résiliation du contrat dix jours après une mise en demeure. En revanche, si la contestation n’intervient qu’après un sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient dû être payées si le risque avait été exactement déclaré.

 

L’âge de l’emprunteur est un élément déterminant, car il conditionne l’entrée dans l’assurance, d’une part, et la mise en jeu des garanties, d’autre part : l’âge d’admission dans l’assurance varie en fonction de la garantie souscrite, la garantie ne sera mise en jeu qu’avant un âge précis, déterminé contractuellement.

On notera à cet égard que l’âge limite de souscription augmente peu à peu, de façon fort logique puisque la durée moyenne de la vie s’allonge. De nombreux établissements proposent des contrats « senior » aux emprunteurs âgés de plus de 60 ou 65 ans.